Kiên Thức Đầu Tư Bất Động Sản | Quy Luật Cần Nắm Rõ

Khi bạn nghĩ về đầu tư bất động sản, điều đầu tiên bạn có thể nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Tất nhiên, các nhà đầu tư bất động sản có rất nhiều lựa chọn khác khi lựa chọn đầu tư và chúng không phải là tất cả các tài sản vật chất.

Bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong hơn 50 năm qua. Dưới đây diaocvinahomes chỉ ra một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, cùng với các lý do để đầu tư.

Chìa khóa rút ra

• Bất động sản được coi là loại tài sản riêng và ít nhất phải là một phần của danh mục đầu tư được đa dạng hóa tốt.
• Một trong những cách quan trọng mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là trở thành chủ nhà của một tài sản cho thuê.
• Những người chèo kéo cố gắng mua bất động sản bị định giá thấp, sửa chữa nó và bán nó để kiếm lời.
• Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) cung cấp khả năng tiếp cận bất động sản gián tiếp mà không cần phải sở hữu, vận hành hoặc tài trợ tài sản.

Giá lịch sử

Bất động sản từ lâu đã được coi là một khoản đầu tư hợp lý và có lý do chính đáng. Trước năm 2007, dữ liệu lịch sử về nhà ở cho thấy giá có thể tiếp tục tăng vô tận. Với một vài ngoại lệ, giá bán nhà trung bình ở Mỹ tăng mỗi năm từ năm 1963 đến năm 2007—thời điểm bắt đầu cuộc Đại suy thoái. Giá nhà đã bị ảnh hưởng nhẹ khi bắt đầu đại dịch COVID-19 vào mùa xuân năm 2020. Tuy nhiên, khi vắc xin được tung ra và mối lo ngại về đại dịch giảm bớt, giá nhà đã tăng nhanh để đạt mức cao nhất mọi thời đại vào năm 2022.

Biểu đồ này từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis cho thấy giá bán trung bình từ năm 1963 đến quý 1 năm 2022 (dữ liệu gần đây nhất hiện có). Các khu vực được tô màu xám nhạt cho biết các cuộc suy thoái của Hoa Kỳ.

Giá nhà ở Hoa Kỳ.

Đợt suy thoái đáng kể nhất trên thị trường bất động sản trước đại dịch COVID-19 xảy ra đồng thời với cuộc Đại suy thoái. Kết quả lâu dài của cuộc khủng hoảng coronavirus vẫn chưa được nhìn thấy.

Bất động sản cho thuê

Nếu bạn đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn sẽ trở thành chủ nhà—vì vậy bạn cần cân nhắc xem mình có cảm thấy thoải mái với vai trò đó hay không. Là chủ nhà, bạn sẽ chịu trách nhiệm về những việc như thanh toán thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm, duy trì tài sản, tìm người thuê nhà và giải quyết mọi vấn đề.

Trừ khi bạn thuê một người quản lý tài sản để xử lý các chi tiết, trở thành chủ nhà là một khoản đầu tư thực tế. Tùy thuộc vào tình huống của bạn, chăm sóc tài sản và người thuê nhà có thể là một công việc 24/7—và một công việc không phải lúc nào cũng dễ chịu. Tuy nhiên, nếu bạn chọn tài sản và người thuê nhà cẩn thận, bạn có thể giảm nguy cơ gặp phải các vấn đề lớn.

Một cách chủ nhà kiếm tiền là thu tiền thuê nhà. Bạn có thể tính bao nhiêu tiền thuê tùy thuộc vào vị trí cho thuê. Tuy nhiên, có thể khó xác định giá thuê tốt nhất vì nếu bạn tính quá cao, bạn sẽ đuổi người thuê đi, và nếu bạn tính quá ít, bạn sẽ để lại tiền trên bàn. Một chiến lược phổ biến là tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho đến khi khoản thế chấp được thanh toán, lúc đó phần lớn tiền thuê sẽ trở thành lợi nhuận.

Cách chính khác mà chủ nhà kiếm tiền là thông qua sự đánh giá cao. Nếu tài sản của bạn tăng giá trị, bạn có thể bán nó để thu lợi nhuận (khi đến thời điểm) hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu để thực hiện khoản đầu tư tiếp theo của mình. Trong khi bất động sản có xu hướng đánh giá cao, không có gì đảm bảo.

Điều này đặc biệt đúng trong các giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều biến động, bao gồm cả giai đoạn gần đây nhất là trong suốt thời gian diễn ra đại dịch COVID-19. Từ tháng 2 năm 2020 đến tháng 3 năm 2022, giá bất động sản trung bình ở Hoa Kỳ đã tăng 38% một cách đáng kinh ngạc. Sự tăng trưởng mạnh mẽ đã khiến nhiều người tự hỏi liệu giá có phải do sự sụp đổ hay không.

Nhà lật

Giống như những người giao dịch trong ngày, những người cách xa các nhà đầu tư mua và nắm giữ, những người bán bất động sản là một giống hoàn toàn khác với chủ nhà mua và cho thuê. Những người chèo kéo mua bất động sản với ý định nắm giữ chúng trong một thời gian ngắn—thường không quá ba đến bốn tháng—và nhanh chóng bán chúng để kiếm lời.

Có hai cách tiếp cận chính để lật một thuộc tính:

1. Sửa chữa và cập nhật. Với phương pháp này, bạn mua một bất động sản mà bạn nghĩ sẽ tăng giá trị sau khi sửa chữa và nâng cấp nhất định. Lý tưởng nhất là bạn hoàn thành công việc càng nhanh càng tốt và sau đó bán với giá vượt quá tổng số tiền đầu tư của bạn (bao gồm cả việc cải tạo).
2. Nắm giữ và bán lại.Loại lật này hoạt động khác nhau. Thay vì mua một tài sản và sửa chữa nó, bạn mua ở một thị trường đang tăng nhanh, giữ trong vài tháng và sau đó bán để kiếm lời.

Với một trong hai kiểu lật, bạn sẽ gặp rủi ro là bạn sẽ không thể bán tài sản ở mức giá sẽ mang lại lợi nhuận. Điều này có thể là một thách thức bởi vì những người chèo kéo thường không giữ đủ tiền mặt sẵn sàng để trả các khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Tuy nhiên, chuyển nhượng có thể là một cách sinh lợi để đầu tư vào bất động sản nếu nó được thực hiện đúng cách.

REITs

Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một công ty (hoặc ủy thác) được thành lập để sử dụng tiền của nhà đầu tư để mua, vận hành và bán các tài sản tạo thu nhập. REITs được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như cổ phiếu và quỹ hoán đổi danh mục (ETF).

Để đủ điều kiện là REIT, đơn vị phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới hình thức cổ tức cho các cổ đông. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình, do đó ăn vào lợi nhuận mà nó có thể phân phối cho các cổ đông.

Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REITs phù hợp với các nhà đầu tư muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù chúng cũng mang lại cơ hội đánh giá cao. REITs đầu tư vào nhiều loại tài sản như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư REITs chuyên về những tài sản này), cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp và tòa nhà văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác, REITs có lợi thế là tính thanh khoản cao.

Nhóm đầu tư bất động sản

Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các tài sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó gia nhập nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều căn hộ không gian sống khép kín. Nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý tất cả các đơn vị và chăm sóc bảo trì, quảng cáo và tìm kiếm khách thuê. Để đổi lấy sự quản lý này, công ty lấy một tỷ lệ phần trăm tiền thuê hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư. Trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê đứng tên nhà đầu tư và tất cả các đơn vị gộp chung một phần tiền thuê để đề phòng các vị trí trống không thường xuyên. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận được đủ tiền để trả khoản thế chấp ngay cả khi căn hộ của bạn trống.

Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đó là một cách an toàn để tham gia đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm có thể tính phí cao, điều ám ảnh ngành công nghiệp quỹ tương hỗ. Như với tất cả các khoản đầu tư, nghiên cứu là chìa khóa.

Quan hệ đối tác hữu hạn bất động sản

Công ty hợp danh hữu hạn bất động sản (RELP) tương tự như một nhóm đầu tư bất động sản. Nó là một thực thể được thành lập để mua và nắm giữ một danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ một tài sản. Tuy nhiên, RELP tồn tại trong một số năm hữu hạn.

Một nhà quản lý tài sản có kinh nghiệm hoặc công ty phát triển bất động sản đóng vai trò là đối tác chung. Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó được tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy một phần quyền sở hữu với tư cách là đối tác hữu hạn. Các đối tác có thể nhận được các khoản phân phối định kỳ từ thu nhập do các tài sản của RELP tạo ra, nhưng phần thưởng thực sự đến khi các tài sản đó được bán – nếu may mắn, với một khoản lợi nhuận khá lớn – và RELP sẽ tan rã sau một thời gian.

Quỹ tương hỗ bất động sản

Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào REITs và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng đạt được sự tiếp xúc đa dạng với bất động sản với một lượng vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào mục tiêu chiến lược và đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với những gì có thể đạt được thông qua việc mua REITs riêng lẻ.

Giống như REITs, các quỹ này khá thanh khoản. Một lợi thế đáng kể khác cho các nhà đầu tư bán lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu do quỹ cung cấp. Điều này có thể bao gồm thông tin chi tiết về tài sản đã mua và quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu suất của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và với tư cách là một loại tài sản. Các nhà đầu tư có tính đầu cơ cao hơn có thể đầu tư vào một nhóm các quỹ tương hỗ bất động sản, sử dụng chiến thuật vượt quá giới hạn của một số loại tài sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản có thể nâng cao hồ sơ rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một trong những thị trường ít biến động, đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn thu nhập truyền thống hơn. Loại tài sản này thường được giao dịch ở mức lãi suất cao hơn Trái phiếu Kho bạc Hoa Kỳ và đặc biệt hấp dẫn trong môi trường có lãi suất Kho bạc thấp.

Đa dạng hóa và Bảo vệ

Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mối tương quan thấp và trong một số trường hợp là tiêu cực với các loại tài sản chính khác—có nghĩa là khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm tính biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn trên mỗi đơn vị rủi ro. Đầu tư bất động sản càng trực tiếp thì hàng rào càng tốt: Các phương tiện giao dịch công khai, ít trực tiếp hơn, chẳng hạn như REITs, sẽ phản ánh hiệu suất chung của thị trường chứng khoán.

Bởi vì nó được hỗ trợ bởi gạch và vữa, bất động sản trực tiếp cũng ít xung đột giữa người đại diện chính hoặc mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào tính chính trực và năng lực của người quản lý và con nợ. Ngay cả những hình thức đầu tư gián tiếp hơn cũng có một số biện pháp bảo vệ. Ví dụ, REITs yêu cầu một tỷ lệ phần trăm lợi nhuận tối thiểu (90%) được chia dưới dạng cổ tức.

Một số nhà phân tích cho rằng REITs và thị trường chứng khoán sẽ trở nên tương quan hơn khi giờ đây cổ phiếu REIT được đại diện trên S&P 500.

Phòng ngừa lạm phát

Khả năng phòng ngừa lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và nhu cầu về bất động sản. Khi các nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn, và điều này dẫn đến giá trị vốn cao hơn. Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn bằng cách chuyển một số áp lực lạm phát sang người thuê nhà và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng giá trị vốn.

Sức mạnh của đòn bẩy

Ngoại trừ REITs, đầu tư vào bất động sản mang lại cho nhà đầu tư một công cụ mà các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán không có: đòn bẩy. Đòn bẩy có nghĩa là sử dụng nợ để tài trợ cho một giao dịch mua lớn hơn số tiền bạn có sẵn. Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải thanh toán toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua—trừ khi bạn mua ký quỹ. Và ngay cả khi đó, tỷ lệ phần trăm bạn có thể vay vẫn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài trợ kỳ diệu đó, khoản thế chấp.

Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu thanh toán trước 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp chỉ yêu cầu 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu mà nó nắm giữ bằng cách chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị. Tất nhiên, quy mô thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu mà bạn thực sự có đối với tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó ngay khi các giấy tờ được ký kết.

Đây là những gì khuyến khích những người chèo kéo bất động sản và chủ nhà như nhau. Họ có thể thế chấp lần thứ hai đối với căn nhà của mình và đặt cọc các khoản thanh toán đối với hai hoặc ba bất động sản khác. Cho dù họ cho thuê những tài sản này để người thuê trả tiền thế chấp hay chờ cơ hội bán kiếm lời, họ vẫn kiểm soát những tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Làm cách nào tôi có thể thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của mình?

Ngoài việc mua tài sản trực tiếp, các nhà đầu tư thông thường có thể mua REIT hoặc quỹ đầu tư vào REIT. REITs là các khoản đầu tư gộp sở hữu và/hoặc quản lý tài sản hoặc sở hữu các khoản thế chấp của chúng.

Tại sao bất động sản được coi là một hàng rào lạm phát?

Giá nhà có xu hướng tăng cùng với lạm phát. Điều này là do chi phí xây dựng nhà tăng lên cùng với lạm phát, điều này phải được chuyển cho người mua nhà mới. Tuy nhiên, những ngôi nhà hiện tại cũng tăng theo lạm phát. Nếu bạn giữ một khoản thế chấp có lãi suất cố định, khi lạm phát tăng lên, các khoản thanh toán cố định hàng tháng của bạn sẽ trở nên hợp lý hơn một cách hiệu quả. Hơn nữa, nếu bạn là chủ nhà, bạn có thể tăng tiền thuê nhà để theo kịp lạm phát.

Tại sao giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi suất?

Bởi vì bất động sản là một tài sản lớn và tốn kém, nên các khoản vay thường phải được vay để tài trợ cho việc mua chúng. Do đó, việc tăng lãi suất làm cho các khoản thanh toán thế chấp trở nên tốn kém hơn đối với các khoản vay mới (hoặc đối với các khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh hiện tại như ARM). Điều này có thể làm nản lòng người mua, những người phải tính đến chi phí để mang tài sản hàng tháng.

Điểm mấu chốt

Bất động sản có thể là một khoản đầu tư hợp lý và có tiềm năng mang lại thu nhập ổn định và tạo dựng sự giàu có. Tuy nhiên, một nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản là tính thanh khoản kém: khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành tài sản.

Không giống như một giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu, có thể hoàn thành trong vài giây, một giao dịch bất động sản có thể mất hàng tháng để kết thúc. Ngay cả với sự giúp đỡ của một nhà môi giới, việc tìm kiếm đối tác phù hợp có thể mất vài tuần làm việc. Tất nhiên, REITs và quỹ tương hỗ bất động sản cung cấp thanh khoản tốt hơn và định giá thị trường. Nhưng chúng phải trả giá bằng sự biến động cao hơn và lợi ích đa dạng hóa thấp hơn, vì chúng có mối tương quan với thị trường chứng khoán tổng thể cao hơn nhiều so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Như với bất kỳ khoản đầu tư nào, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế, đồng thời đảm bảo nghiên cứu và làm bài tập về nhà trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.