Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản: Nên hay không nên?

  28/02/2019 | 15:48

Đòn bẩy tài chính là thuật ngũ dùng cho việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có. Đây là một trong những phương thức phổ biến được nhiều nhà đầu tư bất động sản lựa chọn khi có số vốn ít. Hãy cùng chúng tôi phân tích có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản hay không?

Khái niệm sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một khái niệm bắt nguồn từ kinh tế học, với ý nghĩa là sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì vốn tự có. Tóm lại, đòn bẩy tài chính sẽ cung cấp cơ hội để bạn có thể gia tăng lợi nhuận cho bản thân mặc dù đang sở hữu nguồn vốn hạn chế. Để mô tả về đòn bẩy tài chính trong bất động sản, chuyên gia địa ốc Brandon Turner từng phát biểu trên Forbes rằng: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay vốn ngân hàng trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Do đó, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Chúng ta hãy quan sát một ví dụ về sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản: Anh A có một số tiền vốn là 300 triệu. Anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng thêm 200 triệu nữa để đóng 30% mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại Hà Nội (trị giá 1,7 tỷ). Số tiền còn lại sẽ được thanh toán dần theo từng đợt cho đến khi căn hộ được bàn giao. Trong thời gian căn hộ hoàn thiện, anh A rao bán lại căn nhà với mức giá 2,5 tỷ (giá nhà tăng theo thời gian). Sau khi bán được nhà, anh A thu về 800 triệu đồng, số tiền này anh đem đi trả ngân hàng 200 triệu và các chi phí khác, anh có thêm phần lãi từ 250 – 300 triệu đồng.

don-bay-tai-chinh-trong-bat-dong-san

Thông qua ví dụ trên, chúng ta có thể thấy cách thức đòn bẩy tài chính được sử dụng trong bất động sản. Tuy nhiên, không phải lúc nào đòn bẩy tài chính cũng đem về lợi nhuận lớn, nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm vẫn đoi khi gặp phải sự cố chôn vốn, vỡ nợ khi sử dụng phương thức đầu tư kiểu này. Hãy cùng chúng tôi phân tích những ưu, nhược điểm khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, từ đó cân nhắc khi nào nên dùng phương pháp này.

Ưu điểm của sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản

Tối ưu dòng tiền: Sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp bạn tận dụng được tối đa các nguồn tiền để đầu tư và khai thác tối ưu dòng tiền. Đối với vay tiền để mua bất động sản, khi nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán và rủi ro thanh khoản sẽ được chuyển sang cho người thuê nhà.

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án khả thi và dễ dàng thực hiện nhất. Nhà đầu tư không còn băn khoăn khi phải bỏ ra một số tiền vốn lớn và đóng băng trong thời gian dài. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc kéo dài thời gian thanh toán và chia nhỏ dòng tiền, người vay sẽ có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có thể chủ động sắp xếp kế hoạch tài chính.

Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản thường ẩn chứa nhiều biến đổi bất ngờ, vì vậy, khả năng xoay vốn nhanh, đón đầu thị trường sẽ là một ưu thế để nhà đầu tư có thể thành công. Đòn bẩy tài chính trong bất động sản vì thế luôn được ưa chuộng bởi tính khả thi cao và nhanh chóng.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Hiện nay, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân vay vốn ngân hàng, nhiều ngân hàng Việt đưa ra các chính sách ưu đãi về lãi suất cho người mua nhà. Nhà đầu tư có thể tận dụng ưu đãi lãi suất để tận dụng tối ưu nguồn vốn.

Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả:  Một khoản vay theo kiểu đòn bẩy tài chính sẽ thôi thúc bạn có động lực hơn để kiếm tiền. Các khoản trả góp hằng tháng sẽ giúp bạn quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn. Nhà đầu tư vì thế chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp.

Những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Con dao hai lưỡi: Tại sao chúng ta lại gọi đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi? Yếu tố quan trọng nhất trong sử dụng đòn bẩy tài chính là việc duy trì dòng tiền và thời gian. Nếu bạn không đầu tư cẩn thận, bỏ qua thời cơ tốt nhất thì việc bạn bị “chôn vốn” hay “lỗ” là điều rất có thể xảy ra. Hoặc một chiều hướng khác là khoản vay ngân hàng vượt quá khả năng chi trả hằng tháng của bạn, khiến bạn bị áp lực trả nợ đè nặng. Sở dĩ có chuyện như vậy xảy ra là do mức lãi suất cho vay của ngân hàng sẽ được điều chỉnh theo thị trường, và đôi khi có thể dao động lên mức 11 – 12%/năm. Dù là nhà đầu tư có kinh nghiệm hay không, những rủi ro này hoàn toàn có thể xảy ra mà khiến bạn mất hoàn toàn vốn đầu tư ban đầu.

Thị trường bất động sản nhiều biến động: Thị trường bất động sản biến động sẽ gây ra những tác động nhất đinh vào khoản đầu tư của bạn. Trong trường hợp thị trường xuống thấp, giá cả nhà đất bị ảnh hưởng thì phương pháp đòn bẩy sẽ hoàn toàn phản tác dụng.

Trên đây chúng tôi đã trình bày đầy đủ ưu điểm và nhược điểm của đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính. Rõ ràng, nếu nhà đầu tư có óc đầu tư thông minh, khéo léo thì sẽ đạt được lợi nhuận khả quan khi biết tận dụng được nguồn vốn từ vay ngân hàng. Vì vậy, trước khi lựa chọn sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần tham khảo và cân nhắc kỹ lưỡng để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.

CHIA SẺ Submit Thread to Facebook Submit Thread to Twitter Submit Thread to Google