Giá thép tăng ảnh hưởng lớn nhất lên phân khúc bất động sản nào?

  16/06/2021 | 11:29

Vật liệu xây dựng tăng giá gây ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng, từ đó làm tăng giá bán của bất động sản vẫn đang là vấn đề được nhiều người quan tâm trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, đặt giữa bối cảnh dịch bệnh covid 19 diễn biến phức tạp và tình hình kinh doanh đối mặt với nhiều khó khăn.

Bão giá vật liệu xây dựng

Giữa mùa dịch, khi việc hạn chế đi lại và những thiệt hại về kinh tế khiến người mua nhà phải đắn đo suy nghĩ nhiều hơn trước khi quyết định xuống tiền, thì chủ đầu tư vẫn không thể giảm giá hay đưa ra thêm các chương trình ưu đãi bởi phải đối mặt với bài toán kinh doanh vô cùng nan giải. Đó là các nguyên vật liệu xây dựng tăng giá đột biến.

Theo Hiệp hôi nhà thầu Việt Nam, giá thép tăng đột biến từ quý IV/2020, nhất là trong tháng 4/2021. Ví dụ điển hình như, giá thép phi 6 Hoà Phát tại thời điểm tháng 10/2020 mới chỉ 12,4 triệu đồng/tấn thì đến nay đã vọt lên 19,4 triệu đồng/tấn, tăng gần 60%.

Không chỉ thép, kim loại màu cũng tăng 20% và những vật liệu xây dựng khác cũng bước vào chu kỳ tăng giá. Chẳng hạn như xi măng, từ tháng 4/2021 trở đi, nhiều doanh nghiệp sản xuất xi măng lớn như: Bỉm Sơn, Công Thanh, Xuân Thành, Vicem Hoàng Mai, Hoàng Long, Duyên Hà… đã đồng loạt điều chỉnh giá bán từ 30.000 – 40.000 đồng/tấn, đưa giá xi măng tại các tỉnh phía Bắc chạm ngưỡng mới là 1,2 – 1,3 triệu đồng/tấn, còn tại phía Nam lên tới 1,5 – 1,6 triệu đồng/tấn. Giá cát cũng tăng phi mã. Tại các tỉnh phía Nam, giá cát tăng gấp 2,5 – 3 lần, cấp phối đá dăm tăng gấp rưỡi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Tp.HCM, hiện có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15-20%, chi phí xây dựng lớn nhất, chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc.

Thép chiếm tỷ lệ cao trong chi phí xây dựng các sản phẩm BĐS

Trong chi phí xây dựng, nhóm vật liệu cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí. Ngoài ra còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu tác động của giá nhiên liệu xăng, dầu và điện.Như vậy, giá thép, xi măng, cát,.. đồng loạt tăng mạnh sẽ tác động lập tức đến giá nhà. Vì giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên độ lợi nhuận kỳ vọng. Nghĩa là khi chi phí xây dựng tăng thì giá thành cũng bắt buộc phải tăng để đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Chính vì thế, các chi phí vật liệu xây dựng tăng, cuối cùng người mua nhà vẫn là đối tượng chính phái gánh. Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng có điều chỉnh giá với nhà thầu thì chắc chắn chủ đầu tư phải bù vào khoảng giá vật tư xây dựng tăng, sau đó tính vào giá thành bán ra thị trường.

Nhưng, phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất?

Theo ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group, thời gian tới, có nhiều khả năng căn hộ, nhà phố xây sẵn ở thị trường sơ cấp sẽ là nhóm có biên độ tăng giá cao do chịu ảnh hưởng bởi giá thép đang tăng mạnh. Bên cạnh đó, các khu vực thành phố lớn vẫn còn tiềm năng tăng giá tốt do quỹ đất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực cao.

“Theo tôi, bất chấp dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng do các loại thuế, chi phí xây dựng, nhân công, tỷ lệ trượt giá đều tăng,…, Tuy nhiên, tăng biên độ bao nhiêu thì còn do thị trường quyết định. Bởi nếu tăng cao so với giá trị thực, vượt ngưỡng “cầu” thì sẽ không có giao dịch”, ông Toàn nhấn mạnh.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhận định: nếu tình trạng tăng giá vật tự này không được kiểm soát, thị trường nhà ở sẽ không bao giờ xuất hiện căn hộ 25-30 triệu đồng một m2 vì bị đội giá. Khi đó, ngay cả nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng sẽ phải tính lại mức mới. Như vậy, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp càng khó mua được nhà vì tiền lương tăng chậm hơn tốc độ tăng giá vật tư.

Ví dụ cụ thể, với một căn hộ dự toán trên sổ sách bán ra 30 triệu/m2, khi thép tăng giá, có thể đẩy lên mức giá 35 triệu/m2, căn hộ giá 40 triệu/m2 sẽ bị tăng lên 47 triệu/m2.

Nếu chủ đầu tư chia sẻ với khách hàng bằng cách giảm bớt lợi nhuận, giá nhà chào bán ra sẽ tăng ở biên độ vừa phải dưới 10%. Mặt khác, nếu chủ đầu tư không thể chia sẻ gánh nặng này với người mua, giá nhà có thể đội lên 18-20% do vật liệu xây dựng tăng bất thường thời gian qua.

“Như vậy, với diễn biến các chi phí đầu vào tăng cao như vậy càng khiến cho giá nhà “leo cao khó xuống” và kỳ vọng kéo giảm giá nhà là nhiệm vụ bất khả thi”, ông Nghĩa khẳng định.

Như đã phản ánh, nhiều nhà thầu xây dựng hiện nay rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” vì giá VLXD tăng bất thường. Một nhà thầu xây dựng này đang có 3 dự án thi công chung cư, nhà liền kề… với tổng giá trị khoảng 900 tỷ đồng, giá hợp đồng là cố định. Khi thép tăng kỷ lục, vượt ngoài mọi dự báo, nhà thầu thiệt hại khoảng 8% tổng giá trị hợp đồng và mất toàn bộ lãi thi công các công trình. Tuy nhiên, chủ đầu tư các dự án cũng chưa thể ngay lập tức tăng chi phí xây dựng. Khi giá cả tăng đột biến, vượt quá chi phí dự phòng cũng sẽ ảnh hưởng đến vùng giá họ đưa ra thị trường. Bản thân chủ đầu tư cũng phải cân đối để đảm bảo lợi ích giữa nhà thầu để giúp sản phẩm đưa ra thị trường đúng theo tiến độ đã cam kết với người mua. Theo các doanh nghiệp, nếu giá cả cứ tăng tiếp, người mua sẽ là người cuối cùng phải chịu.

CHIA SẺ Submit Thread to Facebook Submit Thread to Twitter Submit Thread to Google